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零首付购房购车的法律风险及相关问题的裁判规则
时间:2018-06-01     阅读次数:565

导读

零首付购房购车,是指对于无法或者不愿全额支付房款车款的消费者来说,可以通过少支付或者不支付首付款就可向银行贷款完成购房购车。所谓的零首付,其实并不是真正意义上的没有或者说不需要首付,而主要是指由开发商或者房地产中介机构,自己或者联合其他关联公司,为购房者垫付一部或者全部的首付,进而向银行贷款,购房者则在一定期限内还清首付款。零首付购房购车实际上就是从我们通常所说的按揭购房购车衍生出来的一种消费方式。

一、零首付购房的主要形式及存在的法律风险

实际生活中,有关零首付购房的具体表现形式主要有以下几种:

1、开发商垫付一部或者全部的首付:对于只能支付部分首付或者根本无力支付首付的购房者,由开发商为其垫付剩余的首付,然后再去向银行申请贷款,而开发商的垫付款则由购房者在一定期限内,比如一年或者几个月,有息或者无息偿还给开发商。这种方式主要是开发商为了挽救惨淡的楼市状况、提高竞争力、回笼资金等而做出的促销手段,由于国家对房地产的调控很严,一般开发商对外打出的“零首付"广告不过是一种吸引客户的噱头。

2、由房产中介机构垫付一部或者全部首付:这种形式和开发商垫资相类似,房产中介机构在这过程中一般会收取一定手续费或者垫资利息,或者以为购房者办理多家银行的信用卡的方式,将信用卡套现收回垫资,另外再收取一点佣金。

3、分期付款式零首付购房:有些开发商打出的零首付幌子背后实际上是采取分期支付首付款或者延长首付款支付期限的方式售房,一般情况下,开发商所给的支付期限不是很宽松,一旦购房者没有按照约定期限偿还首付款,可能就会产生一系列的违约问题,甚至被开发商诉至法院。

4、高评高贷:这种形式主要是由中介机构从中协调,联合熟悉的银行做高对将要买的房子的评估价,以此来获得更多的贷款,比如说一套价值100万元的房子,按首付3成计算,购房者需首付30万元,贷款7成就是70万元。但中介机构等可以与银行“疏通",将房产评估到145万元,贷款7成就是101.5万元,实际上就等于不需要自己掏钱支付首付,全额贷款买房,这就是所谓的高评高贷式的“零首付"购房。高评高贷一般用于二手房,且主要是过去银行审批不严格的时候,随着国家宏观调控的逐渐加强和银行自身风险意识的不断提高,高评高贷越来越难。

5、阴阳合同式的零首付购房:这种形式则是和高评高贷相类似,只不过所谓的阴阳合同的主体是开发商和购买方,合同双方签订的两份合同一份对内,一份对外,对外的合同主要用于向银行贷款、逃避纳税,对内的合同则用于约定合同主体双方的权利义务。其中用于银行贷款的合同一般标的额较大,以便获得更多的贷款,而贷款越多,则说明需要支付的首付就越少。相对不同的两份合同在带给当事人利益的同时,也隐藏着不小的风险。

俗话说“羊毛出在羊身上",“零首付"虽然降低了购房门槛,但之后的还款压力必然会越来越大,而且对于购房的首付比例,中国人民银行已经出台了相关规定,在不实施“限购"措施的城市,居民家庭初次购买普通住房的商业性个人住房贷款,首付款至低降至20%。显然,零首付购房是不符合相关政策的。零首付购房对于购房者、房产中介机构、银行来说都存在或多或少的法律风险,应谨慎对待。

1、对于购房者的法律风险及相应的防范措施:由于购房者在整个零首付购房法律关系中是处于相对弱势的地位,并且采用零首付购房方式的一般是经济条件暂时不是很好的消费者,所以是否选择零首付以及选择何种零首付方式,购房者千万要慎之又慎。对于购房者选择开发商或者中介机构垫资来支付首付的,应该首先要确保自身今后每月能有足够的资金可以兼顾偿还垫资和银行贷款,如果承受不了偿还垫资款及银行贷款的双重压力,就很容易发生断供的危险,从而进入银行的失信黑名单。比如2008年在深圳房地产处于低潮的时候,也曾经出现低首付购房,最终引发了号称“深圳断供第一案"的漾日湾畔断供案。没有缴纳首期的业主,在楼价大幅下跌后,因为多月拒绝还贷而被银行告上法庭。

选择开发商垫资方式的,购房者一定要在和开发商签订合同前问清楚是否有垫资利息和手续费以及垫资利息的多寡、偿还期限、偿还方式,而且大部分开发商通常会和购房者另行签订一个合同,并在合同中明确约定,如果购房者未能依约还清垫付的首付款的,开发商有权收回房屋。对于这种情形,购房者可以向法院起诉合同无效,收回已付的购房款,并请求开发商赔偿损失。

实践中,还有一种变相垫资的方式,就是在购房者与开发商签订房屋买卖合同之外,另行签订一份购房者向开发商借款的借贷合同,用于购房者支付首付款。对于这种做法,学界有不同的看法,有些人认为这种做法违反了最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应当认定为无效的规定,和《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中严禁对借款人发放“零首付"个人住房贷款的规定,而大部分人对这种以借款的形式垫付首付款的购房方式倾向于认为并不违反相关规定,并且在司法实务中,也有法院认可了这种做法,比如安徽合肥庐阳区人民法院审理的一起零首付借贷合同纠纷,法院最终判决向开发商借款用于支付零首付的购房者依约返还借款,并承担相关的违约责任。

如果购房者和开发商或者房产中介机构以阴阳合同或者高评高贷的形式骗取银行贷款的,银行很可能会解除购房者与银行的贷款合同,并追究购房者和开发商的违约责任,数额较大或者情节严重的,可能被认定为使用虚假证明文件骗取银行贷款的行为,进而可能导致被追究刑事责任。

另外,在开放商和购买者之间由于存在一份阴阳合同,所以当双方产生法律纠纷,购房者将难以依法依约追究开发商的责任,风险巨大,所以千万要避免采用这种做法进行零首付购房。

2、对于开发商的法律风险及相应的防范措施:对于开发商来说,主要存在三个法律风险,一个是行政责任,一个是民事责任,再一个就是无法按期收回垫资款的风险。

对于行政责任,由于开发商串通购房者采取了欺骗手段帮助购房者以骗取银行贷款的方式实现零首付购房而可能被有关行政机关处罚,情节严重的,还可能涉及到刑事责任。防范这种风险的办法就是安分守己,依法经营。而且开发商擅自打出的“零首付"售房宣传广告,可能还涉嫌虚假宣传的不正当竞争行为,从而可能被工商行政管理机关查处。

对于民事责任,主要是如果购房者不能依约按时偿还银行贷款,而开发商又提供阶段性担保的,开发商可能需要向银行承担连带还款责任,并且最终还可能有回购房屋的风险。如果购房者后期遭遇变故,无法按约定时间偿还甚至无力偿还开发商的垫资款的,可能还会面临无法回笼资金的风险。对于这种风险的规避要求开发商事先对购房者的经济状况、还款能力和征信记录等做到尽可能详细的了解,并事后及时了解购房者的财产变动情况,积极和购房者沟通还款事宜。

3、对于房地产中介机构的法律风险及相应的防范措施:房地产中介机构操作的零首付购房方式主要有以下几种:一种是之前所说的由房地产中介机构为购房者垫付首付款,然后向购房者收取一定的手续费或佣金;一种是通过疏通银行关系,做高房屋评估价或者协助房屋买卖双方签订阴阳合同来获取高额贷款,变相实现零首付;再就是帮助购房者将房屋做“二次抵押",比如,中介机构帮助购房者在一家大银行贷款,然后将押在该银行的房产证再次抵押给另一家银行,以“消费贷"的名义贷到首付款。

对于前一种垫资方式类似于借款给购房者,存在的法律风险就是购房者的履约风险,防范该种风险的措施就是事前做好有关购房者经济状况、还款能力和银行信用等方面的调查,尽可能地将风险降到更低。

对于第二种虚构事实骗取银行贷款的方式,属风险更大,尤其是在目前国家对房地产业监管力度的不断加强和银行自身风险意识的不断提高的状况下。骗取银行贷款,轻则银行解除贷款合同,追究民事赔偿责任,重则追究刑事责任。

4、对于银行的法律风险及相应的防范措施:银行在整个零首付过程中都是处于发放贷款的一方,所以涉及到的法律风险归根结底主要就是能否收回所贷出的款项。银行的法律风险来源于内部监管的不严格,将贷款发放给了不该发放的对象,违反了中国人民银行的相关规定。要想规避无法收回贷款的风险,根本的方法就是严格落实中国人民银行关于个人住房贷款的相关规定。

案例一:

主旨:零首付售房对外宣传资料的内容不具体、不明确的,视为要约邀请,买方以此构成欺诈为由请求卖方承担违约责任的,不予支持。

案例索引:江苏省南京市中级人民法院(2015)宁民终字第6093

案情简介:

20149月初,周某看到XX公司宣传的位于本市XXXX路的XX国际新都会楼盘,推出零首付购房活动。2014911日,XX公司(甲方)与周某(乙方)签订《商品房认购协议》约定乙方同意认购甲方开发建设的XX国际公寓5504室房屋。周某分别于2014912日、同年919日向XX公司支付案涉房屋的购房定金合计50000元。2014921日,甲方与乙方签订《南京市商品房预售合同》。此后,因周某未按约向XX公司支付购房款,XX公司多次催促,周某仍未支付。现周某以XX公司虚假宣传构成欺诈等为由诉至法院。

裁判要旨:一审二审法院均认为,相关售房宣传资料中虽有“零首付"等内容,但该内容不具体、不明确,依法不能构成要约。双方对于何谓“零首付"以及剩余购房款的支付等内容约定不明,不能据此认定为欺诈。

案例二:

主旨:买方向卖方借款用于支付卖方所售房屋的首付款的,属于合法民间借贷,一方请求另一方依约履行义务的,予以支持。

案例索引:安徽省合肥市庐阳区人民法院(2014)庐民一初字第00762

案情简介:

20076月,李某因购买XX置业公司开发的XX名苑**室房屋,向XX置业公司借款80682元,借款期限自2007613日至2008613日止,借款到期后,李某未能还款,2014124日,XX置业公司起诉至法院,请求李某偿还借款80682元及逾期还款利息。

裁判要旨:法院认为XX置业公司与李某之间的债权债务关系明确,李某向XX置业公司借款80682元,至今未还款,事实清楚,证据充分,XX置业公司主张归还借款本金及合法逾期利息的,有事实和法律依据,遂支持了该置业公司的相关诉讼请求。

案例三:

主旨:以开具虚假首付款发票等欺诈方式骗取金融机构贷款,造成重大损失或者有其他严重情节的,以骗取贷款罪论处。

案例索引:浙江省宁波市北仑区人民法院(2015)甬仑刑初字第756

案情简介:

20147月至11月,被告人陈某以虚假商品房买卖合同、虚假首付款发票,分别向建设银行北仑支行等多家金融机构办理按揭贷款,共骗取贷款4410.5万元。案发时,尚有贷款本金4333余万元及相应利息未还。

20127月至9月,被告人陈某以虚假的商品房买卖合同、虚假首付款发票向工商银行北仑支行等金融机构办理按揭贷款,共骗取贷款2823.7万元,工商银行北仑支行的贷款本金1081万余元及相应利息至案发时仍未归还。

201111月初,被告人陈某以虚假的商品房买卖合同、虚假开具的首付款发票等向交通银行北仑支行等金融机构办理按揭贷款,共骗取贷款820.8万元,其中交通银行北仑支行的贷款353万余元及相应利息至案发时仍未归还。

裁判要旨:法院认为被告人陈某等以欺骗手段骗取金融机构贷款,造成特别重大损失,且有其他严重情节,其行为已构成骗取贷款罪,遂以骗取贷款罪判处被告人陈某有期徒刑六年六个月,并处罚金人民币六十万元。

律师建议:不论是对于购房者还是售房者,抑或是贷款银行、中介机构,都应当谨慎操作零首付购房的有关事宜,零首付购房虽然并不违反法律规定,但国家出台了相关政策对其进行规范,所以大家应注意切勿违反国家政策,以免给大家增加一些不必要的麻烦。并且在签订、履行与零首付购房有关的合同过程中,大家要切记依法行事,否则可能产生民事责任,甚至是刑事责任。

二、零首付购车的主要形式及存在的法律风险

现如今,贷款买车已经跃居消费第二,仅次于贷款买房,而零首付买车又是大众选择较多的贷款买车方式。零首付买车在实际生活中有“小零"和“大零"之说,所谓“小零"指的是买家只需要缴纳车辆购置税、保险费等相关费用,而不用付一分车款就能完成购车;“大零"则是指对于上述相关费用也不需支付就能完成购车。零首付购车和零首付购房的方式有很多相似的地方,在此介绍几种常见的与零首付购房方式不太一样的零首付购车方式:

1、以抵押房产向银行贷款支付车款的方式:这种方式要求购车者须向银行提供房屋产权用于抵押贷款,再用所贷款项支付相关车款。通常情况下是贷款人自己提供房产,但也不排除他人提供房产用于贷款人抵押贷款。

2、以办信用卡套现支付车款的方式:一般信用卡具有先消费后存款的特点,且具有一定的透支额度。购车者在购车前可以办理信用卡套现的方式支付车辆首付款甚至全款,也可通过中介机构先行垫付全款完成购车,然后再以该车为担保申请办理信用卡,继而套现偿还中介机构的垫资。

3、以租代售的方式:所谓的以租代售,名义上也是一种零首付购车方式,实际上是指只要你按月缴纳车辆租金,等到所缴租金足够支付车款时,这辆车的所有权就转移给你。这种零首付购车方式虽然刚开始能少支付点钱,但总的来说还是该掏的要掏,甚至要多掏。

零首付购车貌似很诱人,实则存在着不小的风险。

1、对于购车者存在的法律风险及相应的防范措施:如果购车者采用的是汽车经销商或者中介机构垫资的方式来购车,应当谨防汽车经销商提高车价或者中介机构增加手续费、增加利率。购车者对此可在买车前先了解好自己的目标车辆的市场价格,并且在买车时先和汽车经销商谈妥价格再说明自己是贷款买车或者事先向中介机构了解清楚手续费的问题及垫资利息的计算和偿还问题。

购车者如果以抵押房产贷款买车的话,主要的风险就是要注意按时还清贷款,以防银行最终实现抵押权,导致产权转移。

购车者如果是以办理信用卡套现的方式支付车款的话,应当注意按照授信额度和规定期限还清超额款项,否则可能会产生大额的利息甚至触犯信用卡犯罪。

2、对于汽车经销商的法律风险及相应的防范措施:关于汽车贷款的比例,央行和银监会联合公布的《汽车贷款管理办法》规定,贷款人发放自用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的80%;发放二手车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的50%。后央行和银监会又出台《关于加大对新消费领域金融支持的指导意见》规定,经银监会批准经营个人汽车贷款业务的金融机构办理新能源汽车和二手车贷款的首付款比例,可分别在15%30%至低要求的基础上,根据自愿、审慎和风险可控原则自主决定。从上述规定可知,一般购买自用汽车首付比例为20%以上,所以汽车经销商擅自采用零首付购车方式的,可能会导致银行解除贷款合同,不予发放贷款,并可能面临购车者通过诉讼追究其赔偿责任的问题。

如果汽车经销商为购车者垫付车款的,应事先仔细审查好购车者的资信状况、还款能力等相关情况,以防到时引起一些不必要的借款纠纷。

案例一:

主旨:明知自己无还款能力而以办理信用卡套现的方式实现零首付购车,后超过规定数额或者规定期限透支并经发卡银行多次催收后超过三个月仍不归还的,以信用卡诈骗罪论处。

案例索引:江西省上饶县人民法院(2016)赣1121刑初64

案情简介:

20137月份,被告人李某得知陈某甲(另案处理)处可以零首付购车。在明知自己不具备购车能力的情况下,找到陈某甲要求购车。201310月份,陈某甲带李某到中国银行旭日支行申办了一张额度为15万元的信用卡。后因李某无正常收入,经银行多次催收,至今未归还信用卡透支款。经银行出具证明,李某未归还的信用卡透支本金为37376.90元。

裁判要旨:法院认为被告人李某以非法占有为目的,违反国家对信用卡的管理制度,明知自己没有还款能力而恶意透支,数额较大,超过规定的期限透支,并且经发卡银行催收仍不归还的行为,已构成信用卡诈骗罪。遂以信用卡诈骗罪判处被告人李某有期徒刑一年二个月,并处罚金人民币二万元。

同类案例:江西省德安县人民法院(2014)德刑初字第120

江西省婺源县人民法院(2015)婺刑初字第185

案例二:

主旨:以虚高车辆价格的购车合同、虚假的首付款收据、伪造的机动车销售统一发票等骗取银行贷款,给银行造成重大损失的,以骗取贷款罪论处。

案例索引:江西省宜春市袁州区人民法院(2015)袁刑初字第194

案情简介:

被告单位宜春市XX汽车销售有限公司法定代表人、总经理被告人文某在负责经营期间,为提高公司汽车销量,同时获得银行贷款,采取"零首付购车"的销售方式,以虚假的首付款收据、伪造的机动车销售统一发票、虚高价格的购车合同等自20124月至20139月共76次向中国农业银行股份有限公司宜春分行骗取贷款13010000元。

裁判要旨:法院认为在公司经营期间,被告单位宜春市XX汽车销售有限公司、被告人文某为提高汽车销量,获取银行资金,在客户向银行申请购车贷款过程中,采取欺骗手段,向银行提供虚高车辆价格的销售合同和伪造的机动车销售统一发票以及虚假的购车首付款凭证等材料,帮助76名客户取得银行贷款13010000元,属多次以欺骗手段骗取贷款,情节恶劣,已构成骗取贷款罪。遂以骗取贷款罪,判处被告单位罚金10万元。以骗取贷款罪,单处被告人文某罚金5万元。

同类案例:江西省宜春市袁州区人民法院(2015)袁刑初字第195

案例三:

主旨:以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,以虚高车价、制作虚假销售发票、提供虚假证明文件等手段骗取银行贷款,数额较大的,以合同诈骗罪论处。

案例索引:四川省高级人民法院(2014)川刑终字第24

案情简介:

被告人李某与肖某、杨某(均已判刑)三人共同商量成立四川XX汽车贸易有限公司(以下简称XX公司),20034月至9月,XX公司与刘某甲等六人签订了虚假的《汽车买卖协议》,并填写虚假的《机动车销售统一发票》虚高车价和《收入证明》,以上述六人的名义与农行开发区支行签订了《汽车消费借款合同》共从银行骗取贷款721万元,至案发尚有598万余元未归还。

20047月,XX公司与葛某甲(另处)共谋虚高车价达到零首付方式购车,葛某甲等八人与XX公司签订了《汽车买卖协议》,XX公司填写虚假的《机动车销售统一发票》虚高车价,时任招行科华路支行客户经理的上诉人李某明知XX公司虚高车价,仍办理了其与葛某甲等八人的按揭贷款购车业务,XX公司共获取了该行778.4万元贷款,至案发尚有535万余元没有归还银行。

裁判要旨:终审法院认为XX公司以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,以虚高车价、制作虚假销售发票、提供虚假证明文件等手段骗取银行贷款,数额特别巨大,其行为已构成合同诈骗罪,李某作为XX公司的监事,参与公司合同诈骗1133余万元,系单位犯罪的其他直接责任人员,其行为已构成合同诈骗罪,遂以合同诈骗罪,判处被告人李某有期徒刑十年六个月,并处罚金人民币五十五万元。

案例四:

主旨:零首付购车的形式并不违反法律规定,只要零首付购车有关合同系双方自愿的情况下签订,且无其他无效情形的,该合同有效。

案例索引:吉林省通化市中级人民法院(2015)通中民二终字第232

案情简介:

20141030日,王某与XX公司签订一份运输车辆租赁合同,该合同是以租代售的买卖合同,合同约定王某以36万元的价格购买XX公司销售的中国重汽生产的新黄河汽车两辆,30%首付款108000元,自合同生效之日起分六期偿还,每月还款额为人民币18000元。2014116日,王某从XX公司处将购买的两辆车提出,发现两台汽车行驶里程分别为5000多公里和3000多公里,次日,王某将汽车送回并要求退车并返还车款,XX公司拒绝。

裁判要旨:二审法院认为王某与XX公司签订的运输车辆租赁合同实为买卖合同,关于租金的约定实际为所购车辆的首付款,零首付购车的形式并不违反法律规定,该合同系双方自愿的情况下签订,因此该合同有效。

律师建议:按揭购车相对于按揭购房来说,国家相关政策管控的更为宽松一点。不过大家千万不要掉以轻心,认为零售购车不违法就可以肆意妄为。虽然零首付购车违反了国家相关政策的规定,但不必然直接导致承担法律责任。如果在操作零首付购车的过程中实施了违法甚至是犯罪的行为,那就必将会因此受到法律的严惩。所以,希望大家谨慎对待,依法行事。

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